Prima di iscriversi ad una cooperativa


Prima di iscriversi a una cooperativa è necessario verificare attentamente la serietà della stessa informandosi se ha già realizzato altri interventi, se questi sono andati a buon fine, se i soci assegnatari sono risultati soddisfatti e così via.
Tale indagine preliminare non è tuttavia sempre possibile, in quanto circa il 60% delle cooperative, dopo l'assegnazione delle abitazioni ai soci, viene posta in liquidazione. Solo una minoranza di cooperative o di consorzi di grosse dimensioni infatti si dota di una organizzazione stabile a servizio dell'impresa e dei soci dando agli stessi maggior garanzia del buon fine dell'operazione.
E' utile raccomandare ai soci di avere sempre molta oculatezza nella scelta della società cooperativa a cui si rivolgono.
Non sono rari infatti i casi di soci truffati da cooperative fantasma, la cui sede sociale scompare all'improvviso dopo aver incassato congrue somme a titolo di anticipazione per l'inizio dei lavori.


Quali i criteri base per vagliare la serietà della cooperativa:

 1) controllare presso le principali associazioni di categoria delle cooperazione di abitazione se la cooperativa a cui si intende aderire è iscritta alle associazioni stesse;
2) diffidare delle cooperative che prescrivono delle elevate quote associative (5.000,00/10.000,00 euro), oscillando la quota associativa media richiesta dai 250,00 ai 1.000,00 €.
Un'altra delle truffe spesso perpetrate ai danni dello Stato da parte delle false cooperative, è quella di registrare come soci dei semplici prestanomi per poi vendere le abitazioni costruite con mutui agevolati a terze persone a prezzi di mercato. Sotto il mantello della cooperativa infatti a volte si nasconde un'impresa edile con esclusivi fini lucrativi.
Un'ulteriore verifica di fondamentale importanza da effettuare al momento della richiesta del sostanzioso anticipo all'inizio dei lavori di edificazione (in genere pari al 25-30% del costo dell'immobile) è quella di informarsi personalmente presso l'ufficio comunale preposto all'edilizia economica e popolare, sulla reale assegnazione dell'area edificabile e dell'eventuale finanziamento agevolato ottenuto dalla cooperativa da parte della Regione.
A ulteriore tutela dei soci, con l'approvazione della nuova legge sulle Società cooperative (legge n. 59 del 31 gennaio 1992) è stato inoltre istituito un "Albo nazionale delle società cooperative edilizie di abitazione" presso la Direzione generale della cooperazione del ministero del Lavoro. Decorsi due anni dall'istituzione dell'Albo, potranno infatti ottenere contributi pubblici solo lo le cooperative edilizie iscritte all'Albo.


L'Albo nazionale delle cooperative edilizie di abitazione e dei loro consorzi.
L'istituzione dell'Albo nazionale delle cooperative edilizie di abitazione è stato fortemente voluto dalle Associazioni nazionali delle cooperative perché può essere un ulteriore strumento di garanzia del socio.
All'Albo possono essere iscritte, secondo quanto previsto dall'articolo 13 della legge 59/92, le cooperative con non meno di 18 soci, che siano iscritte al registro prefettizio, che abbiano iniziato o realizzato un intervento costruttivo, ovvero siano proprietarie di alloggi assegnati in godimento o locazione ai propri soci. Nel caso in cui non siano presenti queste ultime due condizioni la cooperativa dovrà dimostrare che ogni socio ha sottoscritto e versato una quota di capitale sociale non inferiore ai 1.000,00 €.
A seguito di tale normativa attualmente le cooperative iscritte all'Albo e autorizzate a ricevere contributi pubblici, sono circa 4.500, rispetto alle attuali 65.000 ancora iscritte al Registro prefettizio. L'iscrizione all'Albo, infatti, prevede una serie di clausole restrittive che vagliano l'operato passato della cooperativa e l'iscrizione di soci reali.


Il socio e la cooperativa.

Per costituire una cooperativa edilizia di abitazione la legge prevede un numero minimo di soci, da (tre) a (nove) e un notaio che riceva l'atto costitutivo. Come si vede il problema non è quello di costituirla la cooperativa, bensì quello della gestione del programma costruttivo. E' per questo che si ritiene preferibile avvicinarsi a cooperative che siano operatrici permanenti, che siano patrimonializzate e che abbiano una lunga esperienza alle spalle.
Un socio che intende aderire ad una cooperativa deve fare domanda di iscrizione, versare la tassa di ammissione (che va mediamente dai 250,00 ai 500,00 € ), sottoscrivere e versare una quota di capitale sociale (minimo 250,00€ , ovvero 1.000,00 € lire nel caso di cooperative iscritte all'Albo Nazionale che non abbiano mai iniziato o realizzato un programma costruttivo). La qualità di socio comporta l'accettazione dello statuto della cooperativa.
L'ammissione di un nuovo socio è fatta con delibera del Consiglio di Amministrazione e deve essere annotata sul libro soci. In caso di recesso, esclusione o morte del socio viene rimborsata la quota di capitale sottoscritta.
Nelle assemblee hanno diritto di voto coloro che risultino iscritti da almeno tre mesi nel libro soci, (questo è normalmente quanto previsto dal regolamento delle cooperative), ogni socio ha diritto ad un voto qualunque sia il valore della quota o il numero di quote possedute. Il socio non può farsi rappresentare nelle assemblee se non da un altro socio espressamente delegato e nei casi previsti dall'atto costitutivo.
La nomina degli amministratori spetta all'Assemblea. Se l'atto costitutivo non stabilisce il numero degli amministratori, ma ne indica solo il massimo e il minimo, la determinazione del numero effettivo spetta sempre all'assemblea.
Il collegio sindacale invece, si compone solitamente dai tre ai cinque componenti effettivi e due supplenti. I componenti possono essere soci o meno della cooperativa, (il collegio sindacale è un organismo di controllo). Anche se non obbligatorio per le cooperative, è comunque consigliabile che almeno il Presidente del collegio sindacale sia un professionista esterno iscritto ad un ordine di categoria. (Ragioniere, Dottore commercialista, Avvocato ecc.)
Gli amministratori hanno l'obbligo di redigere ogni anno il bilancio d'esercizio della società cooperativa e la relativa nota integrativa, portarlo in assemblea dei soci per l'approvazione, quindi depositarlo in Tribunale secondo le norme di legge.


Diritti e doveri del socio.

Il socio non è e non deve essere un "elemento passivo" della cooperativa. Anzi, deve essere l'elemento propulsore sapendo quali sono i suoi diritti e quali i suoi doveri.
Ha certamente il diritto di essere correttamente informato sull'attività della cooperativa, sulle convenienze economiche e di natura fiscale che attraverso l'iscrizione alla cooperativa può ottenere.
In sede di scelta dell'alloggio il socio deve essere in possesso dell'atto di prenotazione dove devono essere riportati con chiarezza e trasparenza gli obblighi della cooperativa, ma anche quelli del socio.
Quando una cooperativa ha una gestione corretta, spesso si producono degli utili di esercizio che vengono destinati, in osservanza a precise norme legislative, per il valore del 3% ai fondi nazionali di mutualità che utilizzano queste risorse per la promozione cooperativa. Il restante 97% è destinato normalmente al fondo di riserva indivisibile che serve ad incrementare il patrimonio della cooperativa stessa. Una cooperativa a forte patrimonializzazione è una garanzia per il socio, perché ha accumulato negli anni di attività risorse che consentono di avere alle spalle una certa sicurezza economico-finanziaria.
La cooperativa pertanto deve esplicare nei confronti del socio un ruolo di tutela e mai di controparte, nello stesso momento il socio deve avere un rapporto corretto con la cooperativa, partecipando attivamente alla sua attività soprattutto assicurando la propria presenza alle assemblee che sono il luogo deputato per far sentire le proprie ragioni e dare gli indirizzi che si ritengono utili all'attività della cooperative stessa, tutelandone l'immagine e diffondendone la conoscenza.

Il marchio di qualità per le cooperative di abitazione.
Al fine di garantire una maggiore qualità aziendale nelle cooperative di abitazione fornendo ai soci aziende più affidabili e più organizzate nonch'è un'informazione continua e dettagliata sulle diverse fasi di attuazione del programma costruttivo, l'ANCAb (settore abitazione di Legacoop (lega nazionale delle cooperative e mutue) ha costituito una associazione che dovrà promuovere nelle Cooperative di abitazione l'adozione di politiche di qualità aziendale al fine di realizzare lo sviluppo di moderne ed efficienti imprese per il migliore raggiungimento degli scopi sociali.
Dopo un primo periodo di sperimentazione pratica da parte di alcune cooperative prescelte, tale "percorso" potrà essere adottato da tutte le cooperative che vorranno acquisire il "Marchio di qualità", simbolo di garanzia e di correttezza aziendale. Queste cooperative infatti dovranno adottare una modulistica contrattuale ufficiale e saranno tenute a rispettare precise regole di trasparenza, su di esse verrà eseguito un continuo ceck-up per valutare se una serie di indici di garanzia aziendale siano costantemente rispettati.
Gli obiettivi principali che si pone questo "percorso qualità" possono essere così riassunti:
Aumentare i livelli di tutela dei soci delle Cooperative, oltre quelli già previsti per legge.
Promuovere il miglioramento del processo produttivo nelle Cooperative di abitazione al fine di elevare complessivamente la qualità dei prodotti destinati ai soci.
Promuovere la realizzazione di percorsi di miglioramento continuo nelle Cooperative di abitazione.
Promuovere nell'ambito dei quadri dirigenti e tecnici delle Cooperative di abitazione la consapevolezza del vantaggio costituito dall'adozione di politiche di qualità.
Promuovere l'immagine delle Cooperative di abitazione aderenti alle Associazioni che hanno promosso questo progetto, al fine di evidenziarne le caratteristiche peculiari.
Operare per l'aggiornamento continuo dei parametri qualitativi utili alle Cooperative di abitazione e per l'innovazione dei processi di gestione dell'azienda e di realizzazione degli scopi sociali.


La prenotazione e il preliminare di assegnazione.
La sola iscrizione a una cooperativa consente di acquisire la qualità di socio, ma non comporta il diritto all'assegnazione di un alloggio. Solo quando la cooperativa avrà predisposto il progetto di costruzione, delimitando gli appartamenti da edificare, in base all'assegnazione dell'area e dei finanziamenti, i soci potranno effettuare la prenotazione dell'alloggio, contestualmente al versamento di una caparra. Qualora le iscrizioni dei soci fossero superiori alle disponibilità degli alloggi da costruire, viene stesa una graduatoria dei soci prenotatari, che verranno convocati per la stipula del preliminare di assegnazione secondo l'ordine della graduatoria. In tale fase contrattuale il socio, chiamato dalla cooperativa in base all'ordine temporale di iscrizione, sceglie l'alloggio di sua preferenza e il piano di ubicazione.


Subentro in caso di rinuncia di un socio.

Qualora non ci si sia iscritti al momento dell'assegnazione degli alloggi è possibile subentrare nella cooperativa a lavori già iniziati, in caso di rinuncia da parte di un socio. La cooperativa deve tuttavia interpellare tutti i soci iscritti in graduatoria, a cui non era stato assegnato alcun alloggio per eccesso di richieste. Solo dopo aver interpellato tutti i soci iscritti si potranno riaprire le iscrizioni per i nuovi aspiranti soci.


I tempi di realizzazione dei programmi costruttivi.
Un elemento di fondamentale importanza nell'acquisto di un appartamento tramite una cooperativa è costituito dal fattore tempo. Le abitazioni in cooperativa infatti non si acquistano pronte e confezionate, ma si costruiscono insieme agli altri soci della cooperativa attraverso numerosi percorsi, partendo dalla fase dell'assegnazione dell'area da parte del Comune.
Se si ha un'esigenza impellente di entrare in possesso dell'appartamento è quindi opportuno tener conto dei tempi necessari. Dall'iscrizione all'assegnazione dell'alloggio finito passano infatti dai 3 ai 6 anni. I tempi si allungano invece notevolmente in presenza di ricorsi al TAR da parte dei proprietari delle aree espropriate oppure a seguito dell'intervento delle sovrintendenze territoriali dei Beni ambientali.
Un altro fattore da considerare nell'iscriversi a una cooperativa è che il socio che si è iscritto in cooperativa prima dell'assegnazione dell'area, non saprà fino all'assegnazione dell'area in quale zona della città verrà edificata la sua abitazione. Alcune cooperative per scavalcare i tempi morti dell'esproprio, procedono all'acquisizione diretti dell'area a prezzi a volte più elevati rispetto a quelli di esproprio, accordando però ai loro soci dei tempi esecutivi più brevi e la certezza dell'esatta ubicazione dell'immobile. Per le case costruite in cooperativa c'è il vincolo della superficie calpestabile imposta dalla legge 457/78 sull'edilizia agevolata, superficie che non può superare i 95 mq ad appartamento.


Iter procedurale

• Iscrizione del socio alla cooperativa normalmente prima dell'assegnazione dell'area edificabile e del finanziamento agevolato.
• Assegnazione dell'area da parte del comune.
• Concessione del finanziamento agevolato da parte del Regione.
• Sottoscrizione della prenotazione dell'alloggio con contestuale versamento della caparra pari normalmente al 25-30% del costo dell'alloggio. Questo sostanzioso anticipo è necessario per l'inizio dei lavori, in quanto la prima rata del mutuo edilizio agevolato viene erogata dalla banca solo al termine della struttura in cemento armato e a copertura dell'edificio e serve altresì per il pagamento dell'area e degli altri oneri concessori.
• I successivi pagamenti verranno richiesti al socio dalla cooperativa in funzione degli stati di avanzamento, in genere ogni 3-4 mesi.
• Concessione del finanziamento agevolato da parte della Regione e assegnazione dell'area fabbricabile da parte del comune da 2 a 4 anni. Le due fasi sono spesso correlate e concomitanti, a volte i Comuni non concedono l'area se non vi è il finanziamento regionale. Le Regioni, a loro volta non concedono il finanziamento in assenza dell'assegnazione dell'area da parte del comune.
• Entro 10 mesi dall'assegnazione dell'area la cooperativa è obbligata a iniziare i lavori, i quali devono terminare entro 24 mesi dalla posa del primo mattone. Di norma i tempi di realizzazione dall'inizio lavori al completamento degli appartamenti va dai 18 ai 24 mesi.