I mutui agevolati regionali


Accensione del mutuo agevolato.

 La Cooperativa richiede di prassi un mutuo edilizio agevolato a una banca di sua preferenza, che disponga di una sezione di credito fondiario convenzionata con la Regione. La banca eroga alla cooperativa un unico mutuo agevolato di durata variabile, mediamente quindicennale, il quale verrà successivamente frazionato fra i diversi soci al momento dell'assegnazione notarile degli alloggi.
L'assegnatario dell'alloggio può inoltre contrarre, in aggiunta al mutuo agevolato concesso dalla banca con la sovvenzione della regione, un secondo mutuo ordinario individuale, in considerazione che il mutuo agevolato viene di prassi a coprire il 50-60% del costo dell'immobile.
Secondo l'ultima delibera del CIPE del 30 luglio 1991 (G.U. del 14.8.1991), il limite massimo del mutuo agevolato con contributo dello Stato in conto interessi, accordato per la costruzione di muovi alloggi da parte delle cooperative, è stato elevato a lire 100 milioni ad appartamento. Le Regioni, attraverso delle loro delibere, possono tuttavia ridurre tale massimale per consentire a un maggiore numero di soci di poter usufruire di tale agevolazione.
I mutui vengono accordati dalla banca in conto interessi, (o anche secondo disposizioni più recenti in conto capitale a valere su certi canali di finanziamento), in quanto la Banca eroga l'importo del mutuo a secondo dello stato di avanzamento dei lavori, mentre la Regione paga alla banca solo la differenza fra gli interessi agevolati e gli interessi di mercato.
Secondo tale prassi, per intraprendere l'inizio dei lavori sono quindi necessari dei sostanziosi anticipi da parte dei soci in attesa dell'erogazione del mutuo agevolato.
Questa era la situazione dei mutui agevolati così come venivano disciplinati dalla legge 457/78. Diamo di seguito un quadro sintetico dell'evoluzione dei finanziamenti alle società cooperative di abitazione.

I finanziamenti nell'edilizia agevolata.
Il Titolo II del D.L. 6.9.1965, n. 1022, convertito dalla legge 1.11.1965, n. 1179, e successivamente modificato dalla legge 1.6.1971, n. 291, disciplina il nuovo settore di intervento delle "Agevolazioni creditizie per l'edilizia" o, più semplicemente, dell'edilizia agevolata.
Per l'attuazione di un programma straordinario diretto a favorire la costruzione di abitazioni fornite dei requisiti previsti dalla legge, gli Istituti di credito fondiario ed edilizio nonché le Casse di risparmio ed i Monti di credito su pegno di prima categoria sono stati autorizzati, dall'art. 4, a concedere i mutui sino all'importo del 75% della spesa necessaria per l'acquisizione dell'area e la realizzazione della costruzione.
I mutui erano garantiti da ipoteca di 1° grado sull'area e sulla costruzione ed erano assistiti dalla garanzia integrativa dello Stato nella misura del 44% dell'importo del mutuo.
Le abitazioni agevolate erano destinate all'assegnazione o alla vendita a favore di cittadini italiani residenti nel Comune ove gli alloggi erano costruiti, che non fossero proprietari, nello stesso Comune, di altra abitazione, che non avessero già ottenuto, a qualsiasi titolo, l'assegnazione in proprietà di altri alloggi costruiti con concorsi o contributi dello Stato, delle Regioni, delle Province, dei Comuni ecc.
La legge 5.8.1978, n. 457, nel ridefinire, in modo più organico di quanto non abbia fatto la legge n. 865 del 1971, la disciplina dei programmi di edilizia residenziale, rende obbligatoria, per tutti i programmi di edilizia agevolata, la stipula della convenzione con il Comune.
Lo stesso art. 18 comprende fra i soggetti destinatari dei mutui agevolati sia le cooperative edilizie a proprietà individuale, comprese nella stessa categoria delle imprese di costruzione, che le cooperative edilizie a proprietà indivisa.
Un'ulteriore innovazione è prevista dall'art. 23, che riconosce al socio di cooperativa edilizia che risulti essere in possesso di un reddito superiore al limite massimo in vigore il diritto di conservare l'abitazione, dietro rimborso allo Stato dell'ammontare dei contributi già corrisposti agli Istituti mutuanti anche sugli interessi di pre-ammortamento.
La legge 17.2.1992, n. 179 - che ha, probabilmente, concluso, con le sue appendici, la legislazione nazionale in materia di programmi di edilizia residenziale pubblica, materia che, in attuazione della legge 15.3.1997, n. 59, verrà definitivamente ed integralmente trasferita alle Regioni - introduce alcuni nuove tipologie di intervento, (la proprietà differita, nuove forme di locazione semplice e permanente).
Un'ulteriore tipologia innovativa d'intervento è prevista dall'art. 12, secondo il quale la Regione può impiegare le risorse destinate all'edilizia agevolata, nei limiti determinati dal CER, per opere di risanamento di parti comuni degli immobili, concedendole anche alle cooperative edilizie di cui siano soci i proprietari delle unità immobiliari interessate o a cooperative edilizie alle quali i proprietari o i soci abbiano affidato il mandato di realizzazione delle opere.


Tempi di erogazione dei mutui agevolati :(Schema indicativo)
1^Tranche ~ 30% al completamento della struttura in cemento armato e della copertura del tetto.
2^ Tranche ~ 20% al completamento delle murature esterne, dei terrazzi e inizio dell'esecuzione degli impianti.
3^ Tranche pari al 20% a ultimazione degli impianti, degli intonaci e all'inizio della posa in opera dei pavimenti.
4^ Tranche pari al 30% a completamento dei lavori.


Reddito massimo per poter usufruire dei mutui agevolati .
I limiti di reddito per l'accesso ai mutui agevolati concessi dalle Regioni sono ancora quelli riferiti alla delibera del CIPE del 31 luglio 1991, che ha stabilito i tetti di reddito a nucleo familiare, a cui corrispondono le tre diverse fasce di agevolazione come riportate nella seguente tabella:

Lavoratori

Autonomi

ml. di lire

Lavoratori

Dipendenti

ml. di lire

Rapporto tra

tasso agevolato e tasso di

riferimento

Tassi

agevolati

(marzo1994)

Tassi

agevolati

(luglio2000)

25

41,66

30 %

3,15%

2,00%

30

50,00

50 %

5,25%

3,30%

50

83,33

70 %

7,35%

4,60%

Per le abitazioni assegnate in godimento il tasso attuale è dell' 1,30%
Con la forte riduzione del tasso di sconto intervenuta nel corso del 1998, si vede anche dalla tabella, c'è stato un forte abbattimento anche dei tassi agevolati, si pensi che il tasso di riferimento del marzo '94 era circa il 14% mentre quello di dicembre '98 è pari al 5,45% e quello attuale attorno al 6,45%.
Nella prima colonna dello schema vengono riportati i tetti di reddito previsti per i lavoratori autonomi, mentre nella seconda colonna sono calcolati i limiti applicati ai lavoratori dipendenti. In base all'art. 21 della legge 457/78, i redditi da lavoro dipendente devono essere infatti calcolati solo nella misura del 60%. Un reddito lordo da lavoro autonomo di 25 milioni viene quindi a corrispondere a un reddito da lavoro dipendente pari a lire 41.666.666 rientrando così nella prima fascia di reddito.
Al reddito complessivo familiare, sia dei lavoratori autonomi che dei dipendenti, è concessa inoltre una deduzione di milione per ogni figlio a carico.


I vincoli di affitto e di vendita.
Al termine dei lavori, in base all'art. 1 della legge 131/63, il socio ha il dovere di occupare l'alloggio entro 30 giorni dalla consegna, pena la decadenza dell'assegnazione dell'abitazione.
Secondo la nuova normativa prevista dalla legge n. 179/92, gli alloggi costruiti attraverso l'edilizia agevolata non possono inoltre essere alienati od affittati prima di cinque anni dall'assegnazione da parte delle cooperative. Una volta decorso tale termine, l'assegnatario può vendere od alienare la sua abitazione senza ulteriori vincoli. Nel caso in cui avesse la necessità di lasciare o vendere l'alloggio prima di tale scadenza ha l'obbligo di richiedere l'autorizzazione alla Regione, dimostrando l'esistenza di "gravi e sopravvenuti motivi".


L'assegnazione.
Per assegnazione si deve intendere infatti la consegna dell'alloggio abitabile da parte della cooperativa, mediante verbale sottoscritto dal socio e da un rappresentante della cooperativa (art. 98 legge n. 1165 del 1938).
Il legislatore ha infatti voluto prendere tale data di riferimento per la decorrenza del quinquennio, in quanto nelle abitazioni costruite in cooperativa usualmente il rogito notarile vero e proprio, con il frazionamento della proprietà, può avvenire anche dopo 1-2 anni dalla concessione dell'abitabilità dell'edificio, periodo di tempo necessario alla cooperativa per poter effettuare il collaudo, il pagamento finale all'impresa e tutte le pratiche burocratiche di frazionamento del mutuo, il termine assegnazione non va tuttavia mai confuso con la prenotazione sulla carta degli alloggi, spesso denominata assegnazione preliminare.
Alcune Regioni in passato hanno adottato come termine di decorrenza del quinquennio la data di prenotazione dell'alloggio, tuttavia a seguito della sentenza contraria del TAR del Lazio, tale prassi non è più lecita.
Acquistando una casa in cooperativa lasciata libera da un socio, il nuovo acquirente deve sempre assicurarsi che siano trascorsi 5 anni dall'assegnazione o che l'assegnatario, in caso contrario, abbia ottenuto dalla Regione l'autorizzazione alla vendita, questo sia per poter usufruire della trascrizione del mutuo agevolato a suo favore, sia per evitare di ritrovarsi con un passaggio di proprietà nullo.
Non sono rari i casi in cui un socio abbia venduto l'appartamento senza il rispetto di tali clausole. In tale evenienza, la Regione verrà infatti a conoscenza del passaggio di proprietà su segnalazione della Banca erogatrice del mutuo, potendo così contestare sia al venditore che all'acquirente un atto di compravendita nullo e illecito, revocando inoltre il mutuo agevolato anche con riguardo alle rate pregresse. Qualora tutte le autorizzazioni siano state correttamente richieste, la legge invece prevede il trasferimento del mutuo agevolato a favore del nuovo acquirente, a condizione che questi sia in possesso dei requisiti vigenti per poter usufruire di questa agevolazione.


Le agevolazioni fiscali concesse alle cooperative.

Un'altra agevolazione concessa dallo Stato, in base al D.P.R. 633/72, è l'applicazione dell'Iva ridotta nella misura del 4% a favore delle assegnazioni di case ai soci delle cooperative edilizie e dei loro consorzi fruenti o meno del contributo dello Stato e degli enti pubblici territoriali". Un'ulteriore agevolazione è stata accordata dalla legge n. 165/1990 di modifica del DPR 633/72, attraverso l'abbattimento della base imponibile IVA.
Alloggi in cooperativa costruiti su aree in diritto di proprietà
Per questa tipologia di alloggi l'art. 3, comma 2 della legge n. 165/90 prevede che la base imponibile Iva sia costituita dal 70% del costo dell'alloggio medesimo, per la quota non superiore al prezzo stabilito per legge dal Comitato per l'edilizia residenziale (CER). Per la parte eccedente di costo invece non opera la riduzione della base imponibile.


ALLOGGIO IN COOPERATIVA COSTRUITO SU AREA IN PROPRIETÀ.

Esempio di valore finale = lire 220.000.000
Costo dell'immobile su parametri CER = 125.000.000
Lire 125 milioni x 0.70% = lire 87.500.000
Lire 87.500.000 (base imponibile) tassata al 4% = lire 3.500.000 (IVA 1)
Residuo costo detratto il valore CER = lire 95.000.000
Lire 95 milioni (tassati al 4% )= lire3.800.000 (IVA 2)
Totale VA lire 7.300.000


Alloggio in cooperativa costruito su area in diritto di superficie
Per questa tipologia di alloggi l'art. 3, comma 3 della legge, invece, prevede un maggiore abbattimento della base imponibile, che viene a essere costituita solo dal 50% del costo dell'alloggio previsto dal Cer, mentre sulla restante quota non si applica alcuna riduzione.
Per una medesima abitazione venduta al costo di mercato di 220 milioni, di cui 125 previsti dal Cer, si dovrà dunque versare per l'acquisto un'IVA pari a lire 6.300.000 contro le lire 7.300.000 degli edifici costruiti su aree di proprietà.


ALLOGGIO IN COOPERATIVA COSTRUITO SU AREA IN DIRITTO DI SUPERFICIE.


Costo dell'immobile previsto dal CER = 125.000.000
Lire125 milioni x 0.50% = lire 62.500.000
Lire 62.500.000 (base imponibile tassata al 4%) = lire 2.500.000 (IVA 1)
Residuo costo detratto il valore CER = lire 95.000.000
Lire 95 milioni (tassati al 4%) = lire 3.800.000 (IVA 2)
Totale IVA lire 6.300.000.


Il mutuo ordinario.

 Può capitare che la raccolta di tutti i risparmi, l'aiuto di amici e parenti e l'anticipazione della liquidazione non siano sufficienti a coprire il costo dell'appartamento prescelto. Ecco allora che si deve inevitabilmente ricorrere all'accensione di un mutuo ordinario.
Anche questo può essere richiesto dalla cooperativa per poi trasferirlo al socio, ma il socio può anche propendere per l'attivazione di un mutuo personale.
La scelta del mutuo: tasso fisso o tasso variabile
Una delle prime scelte a cui si è posti di fronte nella sottoscrizione del mutuo, è l'opzione fra il tasso fisso o quello variabile.
Se il mutuo a tasso fisso offriva nel passato una maggiore sicurezza e controllo sugli impegni finanziari sottoscritti, oggi con l'entrata del nostro paese nell'EURO questo non è più così conveniente anche perché le banche per avere una certa garanzia del ritorno, devono fissare tassi piuttosto alti che non sono attualmente convenienti.
Volendo optare per un mutuo in lire a tasso variabile è utile informarsi sui parametri di aggiornamento semestrale dei tassi applicati dalle singole banche (ribor più percentuale della banca) e sui periodi di rilevazione adottati. È infatti provato che a parità di commissioni bancarie, di parametri adottati e di durata della rilevazione, i tassi finali possono risultare diversi a seconda dei modi di rilevazione presi in considerazione dalla banca. Si sa, ad esempio, che il tasso della lira interbancaria subisce un'impennata nei mesi di luglio e dicembre. E' evidente che, se la rilevazione bancaria avviene in questi mesi si registrerà un tasso di riferimento superiore rispetto a quello di un'altra banca che ha preso a riferimento un altro periodo.
Questa dei mutui è comunque una partita tutta da verificare in quanto con la liberalizzazione dei mercati comunitari si tratterà di capire i vari atteggiamenti delle banche straniere presenti in Italia.


Estinzione anticipata del mutuo.
Il mutuo può sempre essere estinto anticipatamente, in tutto o in parte, durante il periodo di ammortamento, corrispondendo, oltre al capitale, le commissioni contrattualmente stabilite. Usualmente il riscatto anticipato non costituisce mai un'operazione finanziaria vantaggiosa, poiché il mutuatario dovrà sostenere costi di estinzione a volte molto alti. La maggioranza degli istituti di reddito applica ai mutui a tassi variabili una penale pari all'un per cento del valore del capitale del mutuo residuo. Tale penale presso le società finanziarie straniere si eleva tuttavia al 3,9 per cento nel corso del primo quinquennio, attestandosi sempre sul 3 per cento per i mutui a tasso fisso, per scoraggiare le operazioni di estinzione.


Detraibilità fiscale dei mutui.

Per gli immobili acquistati per essere adibiti a prima abitazione, l'articolo 7 della legge n. 168/82 prevede la detraibilità del mutuo per un importo non superiore ai 7 milioni. Il mutuo però deve essere erogato in concomitanza dell'acquisto della casa e non in fase successiva.
Va tenuto presente che per la detraibilità sono ammessi dal fisco solo gli importi di mutuo relativi al pagamento degli interessi passivi e degli oneri accessori, mentre non è concessa la detraibilità per quote di restituzione del capitale.
Un'ultima precisazione per la compilazione del 740 riguarda l'intestazione del mutuo; in presenza di mutuo intestato ai due coniugi, ognuno di essi può conteggiare unicamente la propria quota d'interesse, senza possibilità di detrarre la quota dell'altro, anche se il coniuge è fiscalmente a carico del primo e non possiede altri redditi oltre a quello catastale dell'immobile.